[사례로 배우는 상가임대차보호법] 임대인·임차인 모두 꼭 알아야 할 5가지 상황!
[사례로 배우는 상가임대차보호법] 임대인·임차인 모두 꼭 알아야 할 5가지 상황!
안녕하세요,
요즘 상가 임대차 계약이나 임차인과의 분쟁 문제로 고민하시는 분들이 많습니다.
특히 임대인과 임차인 모두가 얽혀 있는 법적 문제는 정확한 기준을 모르고 넘기면 나중에 큰 분쟁으로 번지기도 하죠.
오늘은 제가 그동안 실제로 받은 여러 상담 사례를 바탕으로,
상가임대차보호법, 계약 중 분쟁 사례, 권리금, 잔금 미지급 시 대처법 등
다섯 가지 실제 질문과 그에 대한 정리된 답변을 함께 나누고자 합니다.
조금 복잡하게 느껴지실 수도 있지만, 사례를 통해 쉽게 이해하실 수 있도록 정리해 두었으니
끝까지 읽어보시면 분명히 도움이 되실 겁니다
1. 첫 번째 질문, 상가임대차보호법 묵시적 갱신의 임대차 기간
안녕하세요~ 상가 임대차 보호법과 계약내용에 대해 문의드립니다~~^^
임대인 A
임차인 B와 2019년 10월 5년 계약 /만기는 2024년 10월로 계약했습니다.(현재묵시적 갱신된 상황)
그리고
임차인 C와 2024년 1월에 계약을 하면서 만기는 남은 기간인 2024년 10월까지로 계약서를 작성했습니다.
특약조건으로 "본계약은 임차인 변경에 따른 임대차계약서를 작성하는 것으로 기존 임대차 계약내용(특약사항 등)을 그대로 승계하며, 기존 임대차계약서를 첨부한다"
라고 했습니다.
이럴 때 임차인 C는 상가임대차보호법 10년을 보장한다고 할 때
2029년 10월까지만 보장받는다라고 보면 되는지요~
*** 답변 ***
애초의 계약은 2019년 10월에 계약을 하면서 5년간 계약을 하였지만, 위 부칙 규정에서 지정한 날짜인 2018년 10. 16. 이후에 계약을 한 것이므로 이미 임차인은 계약갱신요구권에 기하여 10년간 즉, 2029년 10월까지 보장받을 수 있는 계약이었습니다.
그 후 임대차계약의 승계인이 2024년 1월에 계약을 승계받았으므로 그 만기일인 2024년 10월이 만기이기는 하나, 현재까지 묵시적 갱신이 되어 온 것으로 보입니다.
따라서 만약에 향후 임대인이 묵시적 갱신된 임대차기간의 만기 6개월~1개월 전에 계약거절 의사표시를 하면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 2029년 10월까지 임대차계약을 유지할 수 있습니다.
참고로, 10년이 채워져서 나가는 경우에도 임차인은 권리금보호를 받을 수 있습니다.
2. 두 번째 질문, 상가 계약 후 목적 사용불가
임대인이 부동산으로 사용하던 상가를 미용실로 임대해서 사용하려고 하는데 인테리어를 하려고 왔는데 임대인이 와서 거품 나는 염색약은 사용하면 안 된다고 하셨는데 인테리어사장님 말씀이 하수관이 아니라 이곳은 빗물오수관에 하수도를 연결해 놓아서 그럴 거라고 하신데요. 200만 원 정도 들어서 하수관을 새로 놓아야 한다고 말씀하신데요. 임대인께 말씀드렸더니 임차인이 알아서 하라고 하신데요.
이런 경우 미용실로 사용을 할 수가 없는데
임차인은 임대인에게 해지해달라고 할 수 있나요?
*** 답변 ***
계약 당시 임차인이 미용실로 사용하려는 것을 알고 임대인이 임대를 하였는데, 하수관 문제 때문에 미용실을 사용할 수 없다면, 임차인은 임대인에게 계약취소를 주장할 수 있으며, 기 지급된 계약금을 반환해 달라고 할 수 있습니다
3. 상가임대차보호법 계약 후 주변 환경 변화로 인한 계약해제
계약을 하고 잔금을 열흘정도 남겨두고 있는데요.
옆상가가 화재로 전소하였습니다. 흉물처럼 남겨있는데,
이것을 이유로 계약을 취소할 수 있는지요?
두 개의 상가 모두 동일한 소유자(임대인)입니다.
*** 답변 ***
옆상가가 화재로 전소되어 흉물처럼 남아 있는 것이 임대목적물의 영업에 어느 정도 영향을 미치는지 애매한 부분이네요.
옆 건물 흉물 부분으로 인해 영업이 극히 곤란하거나 어렵다는 사정이 입증되지 않는 한 임대차계약 해제는 어려울 것으로 보입니다.
4. 상가임대차 보호법 질문 ㅡ 임대차 월세 및 관리등
상가세입자가 만기 2개월 전 나가겠다는 의사표현을 하였으나 임대인의 권리금을 받고 나가라는 권유에 계속 계약을 유지하면서 다음 세입자를 기다렸으나 구해지지 않아 만기 지나고 4개월 후 다시 나가겠다는 의사표현을 했다면 이 세입자는 언제 얼마의 비용을 지불하고 나갈 수 있을까요?
*** 답변 ***
4개월간의 월세와 관리비, 공과금만 내면 됩니다
5. 상가임대차 보호법 질문 ㅡ 채무불이행 위약금, 해약금
중도금 없는 상가매매 계약인데요
(매매가 16000만. 계약금 1600)
잔금 시 채무위반일 경우 손해배상은 계약금의 2배(3200만 원)로 하기로 했습니다.
(매수인위반시 이미 낸 계약금만큼 추가로 지급하고(1600만 원)
매도인위반시 계약금의 3배(4800만 원)를 주기로 했습니다
매수자가 잔금을 안 하고 계약해제를 하기를 원하는데
추가로 위약금을 50%(800만 원) 지급하겠다 해서
합의가 안되었는데
매도자는 어떤 절차로 그 위약금을 받아낼 수 있나요?
*** 답변 ***
계약금(해약금) 약정과 위약금약정은 다릅니다.
해약금약정은 매수인은 계약금을 포기하면서 계약을 해제할 권리가 있고, 매도인은 계약금의 배액을 지급하면 계약을 해제할 권리가 있습니다.
위약금약정은 해약금과 달리 어느 일방의 채무불이행이 있어야 합니다. 예를 들면, 매도인이 제삼자에게 일방적으로 매도해 버리는 경우에는 채무불이행이 될 것이며, 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 채무불이행이 될 것입니다. 이 경우에는 위약금 약정에 정한 3,200만 원 또는 4,800만 원을 지급하면 됩니다.
사안의 경우, 매수인이 계약금을 포기하겠다고 하면서 계약해제 통지를 하는 경우, 계약은 그것으로 종결되며, 더 이상 손해배상은 없습니다.
■ 사례로 배우는 상가임대차보호법 맺음말 ■
지금까지 상가 임대차와 관련된 실제 사례 다섯 가지를 함께 살펴보았습니다.
우리 동네에서 흔히 일어나는 일들이지만, 조금만 방심해도 큰 손해를 입을 수 있는 문제들이죠.
가장 중요한 건, 계약서 한 줄에도 법적 효력이 있고,
"말로 한 약속"보다는 "서면에 남긴 약속"이 훨씬 강하다는 점입니다.
혹시라도 비슷한 상황에 계시거나 궁금하신 점이 있다면
댓글이나 메시지로 편하게 남겨주세요.
고객분들과 이웃을 위한 정직한 정보, 따뜻한 마음으로 늘 함께 하겠습니다.
오늘도 평안한 하루 보내시고,
소중한 권리, 지혜롭게 지켜가시길 바랍니다!
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